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租赁工会大厦的可行性研究报告

2023-08-13 19:05:59 高考在线

　　根据**市社会经济发展的总体趋势以及建设组群结构大城市的总体规划，结合省厅、省局关于加快***工作的总体部署，为顺应社会发展潮流，服务**经济建设，提高**系统影响，****有意向租赁工会大厦，交由直属单位****具体开展集餐饮、住宿、会议、培训、商务、娱乐为一体的综合服务业务。现对其进行可行性分析如下。

　　一、工会大厦概况

　　(一)地理位置

　　工会大厦位于高新技术开发区**路与**路交界处，东临**大桥，西靠**中学，南临**厂，北靠**公司，附近有**市公安局、**集团以及进驻开发区的众多企事业单位，地理位置优越。

　　(二)基本建设情况

　　工会大厦系由**市总工会投资XX万元，由**市建筑公司第一分公司施工建设，于98年4月开工，XX年10月竣工，通过了**开发区质检站竣工验收，现验收合格证、消防合格证、建筑质量合格证等相关证件齐全。工会大厦建筑面积11000平方米，其中实际营业面积6600平方米。

　　(三)基本布局及设施配备情况

　　1、基本布局。工会大厦主体分为九如堂、全顺楼、办公楼三部分。

　　(1)九如堂。共3层，为餐饮娱乐、会议接待、商务活动场所。一楼有餐饮大厅600平方米，可容纳500余人同时就餐，其内部的吧台、灶房、桌椅等相关附属设施齐全完整。二楼为单间，内部装饰豪华，设施齐全，设有大型单间4个，中型单间10个。三楼为面积达600平方米，可容纳500余人的大型会议室，曾多次召开市、局级会议，举办各种类型培训班，同时还设有集日本、欧洲风格布置的餐饮包间6个，以及装潢考究的茶艺室。

　　(2)全顺楼。共5层，为客房接待场所，按照星级标准设计，现有客房56间，床位112个，分为豪华套间、标准间、多人间。一楼服务大厅300平方米，美观规范，布局合理。二至五楼除经过全面装修的客房外均配有设施齐全的会议室、活动室。

　　(3)办公楼。建筑面积1000平方米，共3层，每层有办公室9间，楼前设有停车场。

　　2、设施配备情况。水、电、暖、煤气、有线电视齐全，费用全部结清，其中电路经过增容改线，变压器为315千瓦，暖气为热力公司供暖。此外还配有锅炉房、假山、绿化带、长廊等附属设施。

　　(四)前期经营情况

　　工会大厦于XX年7月1日由**市总工会以每年80万元租赁给**公司，租赁期为5年。**公司租赁工会大厦后作为酒店、宾馆经营，并投入部分资金对其进行了适当装饰装修，于XX年8月6日试营业，XX年9月6日正式开业，XX年1月15日因种种原因被责令停业整顿，现该公司由于流动资金困难，经营管理不善，无力继续经营管理。据该酒店、宾馆提供的数据，其四个多月的经营期间，平均每天营业收入为2.6万元，其中餐饮收入1.6万元，客房收入0.8万元，商务活动收入0.2万元;平均每天支出为2.0万元，其中餐饮成本0.8万元，员工工资、管理费、税费0.6万元，水、电、暖、煤气等支出0.5万元，其他支出0.1万元。

　　二、项目背景及意义

　　(一)项目背景

　　1、市场前景广阔。随着**市社会经济的`迅速发展以及建设组群结构大城市的全面提速，**市的城市重心正在逐步东移，东部开发区越来越成为投资经营的战略要地。在开发区经营餐饮娱乐项目，具有顾客来源广、消费层次高、社会影响大等许多显著特点，并且经过前段时期的经营运作，已经与**大厦、**大厦、**大酒店等单位形成了良好的群体效应和鼎足之势，市场前景非常广阔。

　　2、各方面条件优越。如果在开发区经营全新的餐饮娱乐项目，必须开展申办手续、购置土地、施工建设、装饰装修等大量工作，不仅运作周期长，而且需要巨额资金投入。租赁工会大厦项目，不需要进行手续审批、征用土地、基础建设、装饰装修，甚至不需要额外购置食宿用具，只要办理完租赁、过户手续即可开业，各方面条件非常优越。同时，由于全部资产均为**市总工会所有，租赁行为只是一个经营运作而不是基本建设行为，租期可视经营情况或长或短，这样就相应降低了投资风险，增加了赢利的可能性。

　　3、办公、经营有机结合。由于本单位办公楼将进行全面改造，开发为集餐饮、住宿、娱乐为一体的**大厦(暂定名)。在该大厦建设期间，我单位将不得不每年花费几十万元另外租赁办公场所，不仅将造成经济损失，而且还影响到办公经营活动。租赁工会大厦后，可以将我单位的办公场所租赁费用直接转化为工会大厦租赁费用，实现办公、经营的有机结合，从而避免经济损失，提高经济效益。

　　(二)项目意义

　　1、提高影响，树立形象。**市管理局租赁、经营工会大厦，能够拥有一个充分宣传、展示双文明建设成果的窗口和纽带，对于提高**系统影响，树立**新形象必将起到重要的推动作用。

　　2、调整产业结构，促进全面发展。**局租赁工会大厦并交由**开展综合服务业务，有利于调整产业结构，加快**步伐，同时也有利于**企业实现以工程施工到以社会服务的转型，更好的与社会市场接轨，形成**部门“四大产业”全面发展的良好局面。

　　3、方便职工生活，促进建设。**局租赁工会大厦，可以为我市**建设提供一个良好的商务、会议、培训、接待场所，促进**经济的发展，同时也能为职工提供一个举办各类宴席、庆祝、联欢、竞赛活动的场所，方便干部职工的生活。

　　4、积累经营经验，锻炼职工队伍。租赁工会大厦，可以为**大厦的规划设计、建筑施工、装饰装修提供借鉴依据，其经营运作的经验教训和管理队伍更是**大厦顺利运作必不可少的基础和条件。

　　5、安置富余人员，减轻就业压力。由于我市**系统近几年人员增长过快，分流渠道又不通畅，因此就业形势越来越严峻。工会大厦正常营业后，能够创造出100余个就业机会，有利于实现**系统人员的合理分流，减轻各单位的就业压力。

　　三、项目基本情况

　　(一)项目名称：租赁工会大厦

　　(二)租赁单位：**局

　　(三)经营单位：**

　　(四)租赁期限：暂定3年

　　(五)年度租金：80万元(报价，原承租单位装修、固定资产的租赁费用另行协商)

　　(六)初期投入：200万元。其中年度租金80万元，启动资金120万元。

　　(七)资金来源：**自筹解决

　　(八)管理方式：签订承包经营责任书，确保其独立经营、自负盈亏、自我积累、自我发展;该大厦内部实行总经理领导下的逐级负责制，下设财务部、企管部、公关部、客房部、餐饮部等机构。

　　(九)社会效益：**局租赁工会大厦后作为培训中心，并对其酒店、宾馆进行经营，使其真正成为对外宣传的窗口和纽带，有效提高**系统的整体形象。

　　(十)经济效益：工会大厦作为一个独立核算的经济实体，通过商业运作，能够成为全市**开发新的经济增长点，同时带动其他部门提高经济效益。

　　四、经济效益分析和预测

　　工会大厦地处开发区内，附近人口稠密、单位密集、客流量大，市场前景广阔。根据工会大厦现有条件、前期经营情况以及**的实际情况，现从保守的角度对经济效益分析预测如下。

　　(一)酒店收入

　　按照每年300天，平均每天营业收入1.5万元，利润率为30%的情况预测，全年利润为1.5×30%×300=135万元。

　　(二)客房收入

　　按照每年300天，现有的112个床位平均每个床位单价60元，入住率50%，利润率60%的情况预测，全年利润为112×60×50%×60%×300=60.48万元。

　　租赁工会大厦后，其可计算的年度利润为：135+60.48=195.48万元。

　　五、建议

　　由**局直接与**市总工会就租金等所有问题进行协商。**局租赁工会大厦后将其承包给**进行经营运作，**局负责监督指导。

　　六、结论

　　本项目具有投资少、风险小、效益高、影响大、操作简便等特点，对于加快**开发步伐，提高**形象具有较好的推动作用，无论在经营运作上、经济效益上还是社会影响上都是较好的、可行的。

　　附：1.**市总工会与**公司签订的《房屋租赁合同》

　　2.**市总工会与**公司签订的《房屋租赁合同》补充协议